После выяснения конфигурации своей перепланировки или ремонта заказчик начинает свой маркетинг и собирает укрупненные цены приведенные к м2 квартиры, таунхауса или коттеджа у им выбранных подрядчиков. В основе реального маркетинга должны лежать однозначные объективные данные, имеющие выраженные градации, объемы, показатели. Объективные данные для заказчика отражает его проект перепланировки таунхауса, ремонта квартиры или отделки коттеджа., Проект это набор однозначных выбранных технических или технологических решений. Самое сложное дорогостоящее и важное в проведении ремонта, перепланировки и даже отделки спрятано в глубине конструкций и отделки, поэтому проект должен содержать, прежде всего однозначные технические решения, разметки, схемы, деталировки, трассировки скрытых частей конструкций, различных сетей, черновой отделки. Несколько 3D картинок это тоже проект, но не имеющий однозначных технических и технологических решений. Набор Ваших рукописных листов А4, содержащих однозначные выбранные технические решения это тоже проект. Но такой проект вряд -ли кто однозначно поймет, кроме автора проекта. Поэтому неоднозначный проект рождает неоднозначные решения. Настоящее время отличается жестким диктантом экономики, а бюджет современной перепланировки, ремонта или отделки размером договорной цены. Поэтому неоднозначные решения проекта будут, скорее всего упрощены подрядчиком, что впоследствии точно отразится на эксплуатационных качествах. Подробнее о составе и качестве проекта перепланировки, ремонта, отделки можно прочесть здесь. Проще говоря, проводя свой маркетинг, чтобы получить грамотный ответ, Вы должны задать грамотный вопрос.
Вы задали грамотный вопрос и вправе получить грамотный ответ. Быстрый ответ можно получить только через имеющиеся у большинства подрядчиков укрупненные комплексные цены на проведение перепланировки коттеджа, ремонта квартиры, отделки таунхауса. Что такое укрупненные цены в принципе. Укрупненные комплексные цены были в СССР и служили только предварительной оценки предстоящих затрат на стадии проекта. В Союзе была прогнозируемая плановая экономика, которая позволяла небольшими затратами поддерживать актуальность этих цен. Укрупненные комплексные цены имели довольно много поправочных коэффициентов, но все равно стоимость объекта считалась и было ориентировочной и фигурировала только в различных ТЭО (технико - экономические обоснования проекта). Современные комплексные цены, как любое детище рыночной экономики лишены нормативной методики расчета, Создать укрупненные цены могут немногие московские производственные структуры. Укрупненные комплексные цены разрабатываются на основе экономики нескольких выполненных однотипных объектов, например: перепланировки нескольких серийных квартир, отделки ряда примерно одинаковых коттеджей, внутреннего ремонта таунхаусов похожей планировки. Для создания комплексной укрупненной цены требуются сметы затрат, построенные на базе свободных единичных расценок, экономические и широкие технологические знания и много времени для анализа экономики выполненных работ, отбора нужных технологий, затрат и проведения расчетов. Создать укрупненные цены сложно, еще сложнее поддерживать их актуальность в современной нестабильной экономике. Это могут себе позволить совсем мало производственных структур. Современные укрупненные комплексные цены нужны подрядчику для быстрой предварительной оценки затрат и будущей рентабельности объекта и проектировщикам для предварительного ТЭО проекта или другого предварительного расчета ориентировочной стоимости будущего объекта. Проектировщики берут середину диапазона значений укрупненной цены, а подрядчики снижают до планового порога рентабельности работ. При встрече с заказчиком, такой подрядчик может сразу определить уровень рентабельности за предлагаемые работы и не тратить время на разработку сметы и другие преддоговорные работы. Большинство подрядчиков, не зная этого, берет укрупненные комплексные цены перепланировки, ремонта и отделки из открытых источников и корректирует их. Корректировка, как правило из маркетинговых соображений, идет в сторону уменьшения. Иногда вырастает цепочка, причем каждый последующий уменьшает цены, чтобы заказчики шли к нему. Отличить реальные укрупненные комплексные цены можно по наличию широкой базы собственных единичных расценок. Чтобы узнать о ее наличии, достаточно посмотреть сметы или прейскуранты подрядчика. Например: хорошо детализированная смета перепланировки квартиры насчитывает не немее 200 единичных расценок.
В прошлом году мы выполняли перепланировки нескольких квартир в жилом комплексе "Аэробус". Мы не первый раз выполняем перепланировки квартир высотных домов от "Капитал групп". Как всегда у этого застройщика было несколько аккредитованных подрядчиков, которые рекламировались на территории жилого комплекса. В конце 2007 года цены на м2 перепланировки стоил от 8,5 тыс руб и рабочие бригады в основном азиатские и сильно южные. Во начале 2 квартала 2008г укрупненные цены этих подрядчиков в течении месяца стали постепенно падать. К маю цена перепланировки квартиры из их рекламы составляла от 5,5 до 6,5 тыс руб. на м2. Это не зарплата бригады это цены фирм с лицензиями. За качество перепланировки говорит то, что со 2 по 4 квартал 2008г многие заказчики этого ремонта и перепланировки провели в доделках и исправлениях. Другие заказчики не стали терять времени и наняли на переделки и доделки нормального подрядчика. После нескольких визитов ФМС состав бригад у большинства подрядчиков сменился. Изменились и цены. Перед Новым 2010 Годом на рекламном стенде были предложения перепланировки квартиры и цены от 16 тыс руб. Изначально договора подряда подписывались на смешные для московской перепланировки суммы. В ходе перепланировки возникало очень много дополнительных работ. Если заказчик не соглашался увеличивать цены и стоимость договора скрытые работы выполнялись с большим нарушением технологии проведения или пропускались совсем. Весь 2008 год эти заказчики и подрядчики провели в трудах праведных. Одни купили "мерседес" по цене "запорожца". Подрядчики, которые, не имея достаточного опыта и знаний, брались за перепланировки 10 квартир, в начале 2009г покупали иномарки, а осенью продавали их. Остается сочувствовать и тем и тем и осознать, что во времена диктанта экономики чудес не бывает.
Многие заказчики и сейчас продолжают, опираясь на опыт и советы окружающих проводят подбор подрядчика, спрашивая его укрупненные комплексные цены на перепланировки таунхаусов, ремонт коттеджей. Еще раз повторяем, что комплексные цены одних подрядчиков включают затраты на ОВВК или электромонтаж собственными силами, у других - эти работы выполняет субподрядчик, у третьих этих затрат в ценах вообще нет. Разные подрядчики включают в укрупненные комплексные цены разные технологии и материалы. Например, у одних в понятие подготовки основания под полы входит лишь частичное выравнивание наливными полами, у других это сплошная 1 или 2 слойная стяжка, у третьих укладка 2 слоев ДВП. Все это только подготовки под полы. Получается значительный и нелогичный разлет цен и путаница так, как человек пытается СРАВНИТЬ НЕСОПОСТАВИМОЕ. Мы предлагаем Вам нашу отработанную технологию подбора подрядчика, работающую, как в Москве, так и в регионах.
Для примера комплексный капитальный ремонт без перепланировки серийной трехкомнатной квартире в зарплате варьирует от 5 250 руб до 10 500 руб на м2. Подрядчика, если это не бригада с первой ценой в 5 250 руб Вы либо выгоните, как непрофессионала, либо в ходе работ он поднимет цену как минимум до нормального уровня. Именно из-за этих "маркетинговых" хитростей мы не участвуем в современных тендерах. Произведем нехитрый расчет стоимости зарплат на гарантийном ремонте серийной трехкомнатной квартиры с уровнем улучшенной и лишь частично (10-20%) высококачественной малярной отделки и стоимостью использованных материалов, изделий, конструкций до 5 000 руб на м2. Усредненный комплексный ремонт средней сложности панельной трехкомнатной квартиры выполняется за 3,5 месяца. Постоянно работают в среднем 1-2 штукатура - маляра и 1-2 "генподрядчика". Статистический уровень современной зарплаты специалистов в отделке 32 000 руб.
3,5 Х 3,0Х 32 000 =336 000 руб. Зарплата звена электромонтажников на серийной трехкомнатной квартиры в среднем составляет сумму 65 000руб. Зарплата звена ОВВК=32000руб: ИТОГО 433 000руб или 5 550 руб \ м2. В этой цене не учитывается замена окон, приборов отопления. Сюда необходимо добавить накладные расходы, затраты на амортизацию инструмента, инвентаря, оборудования, отчисления на развитие, плановую прибыль.
На подобный ремонт нормальный подрядчик готов с прибылью для себя поставить бригаду сытых специалистов с необходимым оборудованием, инструментом, инвентарем по цене от 7 600 до 10 500 руб на м2, Ниже этой цены выступают бригады, имеющие 3-4 единицы легкого электроинструмента, 2-4 правила и уровня, ручной инструмент, часто выработавший свой ресурс, или на грани этого. Баланс их до 40 000 руб, и весь умещается в багажнике "жигулей". Для планомерного и качественного ремонта профессиональный подрядчик завозит оборудования. инвентаря, инструмента балансовой стоимостью 90-130 тыс. руб. Необходимо добавить резервы. Поэтому готовым к выполнению работ на ремонте "трешки" является подрядчик с балансом отделочных и специализированных СММ, инвентаря, инструмента не менее 200 тыс руб. Если вы возьмете подрядчика с более низким балансом, ВЫ БУДЕТЕ ВЫНУЖДЕНЫ либо докупать, либо брать на прокат недостающее, либо идти на компромисс, либо просто потеряете в качестве.
Использование приезжих россиян малоэффективно так, как повышаются затраты на доучивание, переделки, усиленный инженерный контроль и добавляются расходы на содержание приезжей рабочей силы. Эти бригады дают качество, но экономия от использования этой рабочей силы минимальна, если она вообще есть.
Вариант "Наша Раша" не рассматривается.